Immobilier

Comment investir en immobilier et etre rentable en peu de temps ?

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Quand il s’agit de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier , il n’y a qu’une poignée de façons de le faire. Bien que les concepts soient simples à comprendre, ne vous y trompez pas: ils peuvent être facilement mis en oeuvre et exécutés. Prenez un cahier et un crayon, car dans les dix prochaines minutes, je vais vous donner un bref aperçu pour vous aider à comprendre les bases de l’immobilier et la manière dont les investisseurs immobiliers prospères travaillent pour maximiser leurs revenus.

Les trois principaux moyens de gagner de l’argent à partir d’investissements immobiliers

Il existe trois principaux moyens de gagner de l’argent avec de l’immobilier :

  • Une augmentation de la valeur de la propriété.
  • Revenus locatifs perçus en louant la propriété à des locataires.
  • Les bénéfices générés par l’activité commerciale qui dépend de l’immobilier.

En un mot, c’est ça. Bien sûr, il existe toujours d’autres moyens de tirer profit directement ou indirectement de l’immobilier, comme apprendre à se spécialiser dans des domaines plus ésotériques tels que les certificats de privilège fiscaux, mais ces trois éléments représentent la grande majorité des revenus passifs et, ultimement, ceux qui ont été réalisés dans le secteur immobilier. En apprenant à en tirer parti pour votre portefeuille, vous pouvez ajouter une autre classe d’actifs à votre allocation globale , augmentant ainsi la diversification et, si elle est mise en œuvre de manière prudente, réduisant les risques.

1. Gagner de l’argent avec une augmentation de la valeur immobilière de vos investissements immobiliers

Tout d’abord, il est important de comprendre que les valeurs de propriété n’augmentent pas toujours. Cela peut devenir douloureusement évident à des périodes telles que la fin des années 80 et le début des années 90 et l’effondrement de l’immobilier de 2007-2009. En fait, dans de nombreux cas, la valeur des propriétés bat rarement l’inflation . Par exemple, si vous possédez un bien immobilier de 500 000 USD et que l’inflation est de 3%, votre propriété peut se vendre 515 000 € (500 000 € x 1,03%), mais vous n’êtes pas plus riche que l’année dernière. En d’autres termes, vous pouvez toujours acheter la même quantité de lait, de pain, de fromage, d’huile, d’essence et d’autres produits (il est vrai que le fromage est en baisse cette année et que l’essence est en hausse, mais votre niveau de vie resterait à peu près le même).

 La raison? Le gain de 15 000 $ n’était pas réel. C’était nominal.

Cela est dû au fait que le gouvernement doit créer de l’argent quand il dépense plus qu’il ne prend d’impôts. Toutes choses étant égales par ailleurs, avec le temps, chaque dollar existant perd de la valeur et perd de sa valeur par rapport au passé.

L’un des moyens par lesquels les investisseurs immobiliers les plus avertis peuvent gagner de l’argent dans l’immobilier est de tirer parti d’une situation qui semble se présenter toutes les quelques décennies: lorsque le taux d’inflation devrait dépasser le taux actuel de la dette à long terme , vous pouvez trouver des personnes prêtes à jouer en achetant des propriétés, en empruntant de l’argent pour financer l’achat, puis en attendant que l’inflation augmente. De cette façon, ils peuvent rembourser leurs emprunts hypothécaires avec des dollars qui valent beaucoup moins. Cela représente un transfert des épargnants aux débiteurs.

 Vous avez vu beaucoup d’investisseurs immobiliers gagner de l’argent de cette façon dans les années 1970 et au début des années 1980, alors que l’inflation commençait à devenir incontrôlable avant que Paul Volker ne lui inflige un 2×4 et le contrôle en augmentant considérablement les taux d’intérêt .

L’astuce consiste à acheter lorsque les taux de capital ajustés du cycle cyclique sont intéressants ou lorsque vous pensez qu’il y a une raison spécifique pour laquelle un bien immobilier donné va un jour valoir plus que ce que le taux de capital actuel indique à lui seul. Par exemple, les développeurs immobiliers talentueux peuvent examiner le bon projet, au bon moment, au bon prix, et créer littéralement le futur revenu locatif afin de soutenir une valorisation qui pourrait sinon sembler riche sur la base des conditions actuelles, car ils comprennent les aspects économiques, les facteurs de marché et les consommateurs.

 Dans ma vieille ville natale, j’ai regardé un vieil hôtel horrible se transformer en un centre commercial animé doté d’immeubles de bureaux offrant des loyers considérables au propriétaire. En l’absence de ces flux de trésorerie, de la valeur actuelle ou de la valeur actuelle nette; vous spéculez à un degré ou à un autre, peu importe ce que vous vous dites, peu importe les banques qui approuvent vos prêts et peu importe ce que dit la société autour de vous. Vous aurez besoin soit d’une inflation substantielle dans la devise nominale (si vous utilisez une dette pour financer l’achat) pour vous renflouer, soit d’une sorte d’événement à faible probabilité pour que votre situation soit favorable.

2. Gagner de l’argent avec les revenus de location générés par vos investissements immobiliers

Gagner de l’argent en percevant des loyers est si simple que tous les six ans qui ont déjà joué à un jeu de Monopoly comprennent au niveau viscéral le fonctionnement des bases. Si vous êtes propriétaire d’une maison, d’un immeuble à appartements, d’un immeuble de bureaux, d’un hôtel ou de tout autre investissement immobilier , vous pouvez demander un loyer aux personnes en échange de leur permettre d’utiliser l’immeuble ou les installations. Bien sûr, simple et facile ne sont pas la même chose. Si vous êtes propriétaire d’immeubles d’appartements ou de maisons de location, vous pouvez vous retrouver dans des situations difficiles, des toilettes cassées aux locataires qui exploitent des laboratoires de méthamphétamine.

 Si vous possédez des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, vous pourriez avoir à traiter avec une entreprise qui a loué votre entreprise en faillite. Si vous possédez des entrepôts industriels, vous pourriez vous retrouver confronté à des enquêtes environnementales relatives aux actions des locataires qui ont utilisé votre propriété. Si vous possédez des unités de stockage, le vol pourrait être une préoccupation. Les investissements immobiliers ne sont pas du type où vous pouvez téléphoner et vous attendez à ce que tout se passe bien.

La bonne nouvelle est qu’il existe des outils permettant de comparer plus facilement les investissements immobiliers potentiels. L’un de ceux-ci, qui deviendra un atout précieux pour votre quête de la rentabilité de l’immobilier, est un ratio financierspécial appelé taux de capitalisation, qui signifie « taux de capitalisation ». Si une propriété gagne 100 000 USD par an et se vend 1 000 000 USD, vous diviserez les gains (100 000 USD) par le prix (1 000 000 USD) et obtiendrez 0,1, ou 10%. Cela signifie que le taux de capitalisation de la propriété est de 10%, ou que vous gagneriez un 10% attendu sur votre investissement si vous payiez les biens immobiliers entièrement en espèces et sans dette.

Tout comme un stock ne vaut finalement que la valeur actuelle nette de ses flux de trésorerie actualisés, un bien immobilier vaut finalement une combinaison de 1.) l’utilité qu’il génère pour son propriétaire et 2.) les flux de trésorerie actuels nets qu’il génère par rapport à le prix qui a été payé pour l’investissement. Les revenus de location peuvent constituer une marge de sécurité qui vous protège lors des effondrements. Certains types de placements immobiliers conviennent mieux à cette fin. Pour en revenir à notre discussion précédente sur les défis de gagner de l’argent à partir d’immobilier, d’immeubles de bureaux, pour donner une illustration, il s’agit généralement de baux de plusieurs années.

 Achetez-en un au bon prix, au bon moment, avec le bon profil de locataire et d’échéance, et vous pouvez traverser un effondrement immobilier en collectant des chèques de loyer supérieurs à la moyenne que les sociétés en leasing doivent encore fournir (en raison de la contrat de location qu’ils ont signé) même lorsque des taux plus bas sont disponibles ailleurs. Si vous vous trompez, vous risquez d’être pris au piège des rendements médiocres longtemps après la reprise du marché.

3. Gagner de l’argent avec les opérations immobilières

Le dernier moyen de gagner de l’argent avec des investissements immobiliers implique des services spéciaux et des activités commerciales. Si vous êtes propriétaire d’un hôtel, vous pourriez vendre des films à la demande à vos invités. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble de bureaux, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux distributeurs automatiques et aux garages de stationnement. Si vous possédez un lave-auto, vous pourriez gagner de l’argent avec des aspirateurs à temps contrôlé. Ces types d’investissement nécessitent presque toujours des connaissances de sous-spécialité; par exemple, il y a des hommes et des femmes qui ont passé toute leur carrière à se spécialiser dans la conception, la construction, la possession et l’exploitation de lave-autos.

 Pour ceux qui atteignent le sommet de leur domaine et comprennent les complexités d’un marché particulier, l’opportunité de gagner de l’argent peut être infinie.

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